Los Consejeros de las CIRA (Asociaciones Inmobiliarias de Interés Común) tienen dos deberes fiduciarios básicos: el deber de diligencia y lealtad a la propia asociación ya sus miembros/accionistas. Los directores deben abstenerse de negociar por cuenta propia y recibir beneficios personales indebidos. Las decisiones, especialmente las financieras, deben tomarse sobre una base informada, de buena fe y con la creencia honesta de que la acción se tomó en el mejor interés de la Asociación.
Aunque las CIRA suelen ser entidades sin fines de lucro, no obstante son negocios, con básicamente las mismas responsabilidades:
- Manejo de las finanzas del CIRA
- Mantenimiento de los bienes comunes y demás bienes del CIRA
- Servicios a prestar a los socios/accionistas de la CIRA
Normalmente, una CIRA está gobernada por una junta directiva o gerentes (la “Junta”), que está compuesta por voluntarios de la comunidad. Estos voluntarios son elegidos por los miembros de la CIRA y están encargados de una amplia gama de deberes fiduciarios que deben ejecutarse para llevar a cabo las responsabilidades de la organización para con todos sus miembros. Dado que la Junta está compuesta por voluntarios, los miembros deben contratar profesionales independientes con experiencia en la industria de CIRA para ayudar y guiar a los voluntarios en la ejecución de sus deberes fiduciarios.
El papel de la CPA
Para cumplir con estos deberes, es importante que la Junta tenga informes oportunos y precisos y un conocimiento práctico de la información financiera de CIRA. El CPA de una comunidad debe dedicar tiempo a revisar los informes en profundidad para asegurarse de que los miembros de la junta tengan una comprensión completa tanto del contenido de los informes como de las formas de mejorar la situación financiera de la CIRA. A menudo, es útil que el CPA revise los estados financieros con los miembros de la Junta o asista a una reunión de la Junta y a la reunión anual de la comunidad para analizar las finanzas de CIRA y los posibles asuntos financieros apremiantes. Armado con la orientación de la CPA, permite que la Junta tome decisiones informadas que involucran elementos como el presupuesto anual, la planificación del flujo de caja y la administración general de la CIRA.
El papel del abogado
Se necesita un abogado independiente para asesorar a la Junta sobre numerosos temas que incluyen: cambios en los documentos rectores de CIRA, cumplimiento de las reglas de la casa, documentos de reuniones anuales/especiales y cobro de cuentas por cobrar de los miembros que están atrasadas. Sin embargo, la función más importante del abogado de CIRA es ayudar a los miembros de la Junta a cumplir con el Deber de Cuidado en asuntos legales. El deber de cuidado establece que se espera que los miembros de la junta actúen de acuerdo con la ley y los documentos que rigen la asociación, usando el cuidado y la habilidad que una persona razonable usaría en circunstancias similares.
Cuando un Propietario/Accionista de Unidad impugna una decisión de la Junta y afirma que la Junta ha incumplido su Deber fiduciario, los tribunales aplican la Regla de juicio comercial. Luego, el Tribunal pregunta si la acción impugnada fue autorizada, realizada de buena fe y en el mejor interés de la asociación. Por ello, es de especial importancia que el Directorio cuente con el asesoramiento de los profesionales que trabajan para el CIRA. Si las acciones de la Junta se basan en el asesoramiento de un profesional (p. ej., ingeniero, abogado, contador), esas acciones pueden estar protegidas por la Regla de juicio comercial, incluso si su acción resulta ser incorrecta.
Ejercicio del deber fiduciario
Los accionistas, propietarios de unidades o de viviendas depositan su confianza en los Consejeros. Actuando de conformidad con la ley y los estatutos de la Asociación, así como siguiendo los consejos de los profesionales del CIRA; la Junta Directiva ejerce sus deberes Fiduciarios de manera prudente y minimiza su responsabilidad potencial.
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