En diciembre de 2017, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos describió un nuevo programa llamado "Zonas de Oportunidad" (OZ) que ofrecía exenciones de impuestos para invertir en comunidades subdesarrolladas/en dificultades a través de Fondos de Oportunidad Calificados (QOF). En octubre de 2018, se proporcionaron muchos más detalles sobre las OZ, y en abril de 2019, el IRS y el Departamento del Tesoro emitieron un documento de 169 páginas que detalla las regulaciones que rigen las OZ.
Según el IRS, un QOF se establece como sociedad o corporación (las LLC también califican) para invertir en una propiedad elegible ubicada en una de las OZ. Solo el dinero de las ganancias de capital se puede invertir en un QOF y la regulación emitida recientemente aclara que se permite el diferimiento en cualquier porcentaje de una ganancia que el receptor de la ganancia invierta en un QOF.
El diferimiento de la ganancia continúa hasta que la inversión sea vendida/intercambiada, o hasta el 31 de diciembre de 2026, lo que ocurra primero. Y la fecha límite para invertir ganancias de capital en un OZ/QOF también es el 31 de diciembre de 2026. Las consideraciones fiscales dependen de cuánto tiempo permanezca una inversión en un QOF.
- Si una inversión permanece en un QOF durante 5 años, los impuestos se difieren y hay una reducción del 10 por ciento en el monto de la ganancia sujeta a impuestos.
- Si se mantiene durante 7 años, se difieren los impuestos y hay una reducción del 15 por ciento.
- Si permanece por más de 10 años, los impuestos se difieren y la ganancia puede calificar para el estado libre de impuestos.
Por ejemplo, si un inversionista obtiene una ganancia de $1 millón en la venta de acciones, y toda esa ganancia se invierte en un QOF y se mantiene allí durante 5 años, el monto imponible después de esos 5 años ahora es de $900,000. Si toda la ganancia permanece en el QOF durante 7 años, el monto imponible se convierte en $850,000. Si la ganancia permanece en el QOF por más de 10 años, además de que se reducen los impuestos, se eliminan las ganancias de capital por apreciación.
Siguiendo el ejemplo anterior, si la inversión de $1 millón en el QOF aumenta a $5 millones durante un período de 10 años, eso significa una ganancia de $4 millones. De acuerdo con las nuevas regulaciones, si la inversión en el fondo se vende por $5 millones, el inversionista paga impuestos , solamente sobre el millón de dólares original y ninguno en la ganancia de $ 4 millones.
Sin embargo, las reglamentaciones propuestas no adoptan una perspectiva favorable a los contribuyentes sobre los intereses devengados. Afirman que solo la parte del patrimonio de un inversor que es atribuible al capital es elegible para la exclusión de las ganancias de capital después de que se cumpla el período de tenencia de 10 años. Por ejemplo, si un inversionista aporta el 10 por ciento del capital pero recibe una participación en el 20 por ciento de las ganancias por encima de cierto umbral de TIR, solo el 10 por ciento de interés sería elegible para la exclusión de ganancias de capital.
Las nuevas regulaciones de OZ/QOF también abordan la regla original de que al menos el 50 por ciento de los ingresos brutos de una empresa calificada tenía que provenir de dentro de la onza. Esta regla tendría el efecto de hacer que los negocios QOF sean principalmente locales, como en las operaciones minoristas y las propiedades de alquiler. Las nuevas reglas amplían los criterios de generación de ingresos exclusivamente para incluir transacciones de servicios y ubicación de empleados. Es decir, a los QOF se les permiten tres métodos diferentes para demostrar que realizan suficientes negocios dentro de la zona: horas de los empleados, dónde se realizan los servicios y/o dónde se encuentra la administración.
Las nuevas regulaciones también estipulan que cuando una empresa arrienda una propiedad en una OZ, esa propiedad de arrendamiento cumple con los requisitos como una propiedad de zona de oportunidad calificada. La nueva estipulación reconoce el hecho de que muchas empresas prefieren arrendar a poseer, en particular las nuevas empresas con capital limitado.
Sin embargo, cuando un QOF posee bienes reales en una OZ, un inversionista/QOF debe haber comprado una propiedad tangible después del 31 de diciembre de 2017. Es decir, un edificio en una OZ propiedad antes de 2018 está excluido del programa OZ/QOF. Además, los terrenos y edificios baldíos ahora califican como inversiones para un QOF.
Ya sea que se trate de una propiedad tangible o de un “arrendamiento a precio de mercado”, de acuerdo con las nuevas reglamentaciones, las propiedades “califican como una 'propiedad comercial de zona de oportunidad calificada' si durante sustancialmente todo el período de tenencia de la propiedad, sustancialmente todo el uso de la propiedad estaba en una zona de oportunidad calificada.” Las nuevas regulaciones también brindan una aclaración numérica que define exactamente qué significa "prácticamente todos". Según el IRS:
- Para el uso de la propiedad, al menos el 70 por ciento de la propiedad debe estar en una zona de oportunidad calificada.
- Para el período de tenencia de la propiedad, la propiedad tangible debe ser propiedad comercial de zona de oportunidad calificada durante al menos el 90 por ciento del período de tenencia del Fondo QO o del negocio de zona de oportunidad calificada.
- La sociedad o corporación debe ser una empresa de zona de oportunidad calificada durante al menos el 90 por ciento del período de tenencia del Fondo QO.
Algunas aclaraciones y revisiones adicionales de OZ/QOF contenidas en las nuevas regulaciones incluyen:
Más tiempo de aceleración. Una vez que un QOF recibe el dinero de sus ganancias de capital, puede tomar 6 meses comprar activos que “califiquen” para los diversos incentivos fiscales.
Más tiempo de desaceleración. Los inversionistas ahora tienen un período de gracia de un año durante el cual vender los activos de QOF y reinvertir el dinero obtenido con la venta.
Los QOF pueden contener más de un solo activo. De acuerdo con las nuevas regulaciones, los inversores pueden crear QOF que tengan múltiples activos. Este enfoque distribuye la responsabilidad y aumenta la oportunidad de aumentar el valor del QOF.
Los QOF no tienen que mantener cada activo dentro del fondo durante 10 años. Esto proporciona flexibilidad adicional en el sentido de que el fondo puede tener una estrategia de inversión continua que refleje los mercados cambiantes.
Las nuevas regulaciones del IRS/Departamento del Tesoro abordan la mayoría, pero no todos, los problemas con respecto a las OZ, incluido ¿cómo cumplen las empresas los criterios para realizar negocios en una OZ? Para responder a esa pregunta, el IRS actualmente está solicitando sugerencias sobre cómo se podría medir la actividad económica y métodos sobre cómo se podría recopilar esa información.
