La nueva ley fiscal aprobada en diciembre pasado ciertamente tiene sus impulsores y sus detractores, pero también ha escrito en ella algo que parece ser un ganar/ganar proverbial. Si bien esta nueva disposición ofrece exenciones fiscales a aquellos de nosotros que reciben ganancias de capital, para obtener esas exenciones, los aventajados deben invertir esas ganancias en fondos que beneficien a los desfavorecidos. La abreviatura de todo esto se reduce a dos palabras: Zonas de oportunidad.
Para asegurarnos de que nuestros lectores y clientes entiendan los beneficios de las Zonas de Oportunidad, nuestro objetivo en este espacio es brindar una descripción general de las nuevas reglas de Zonas de Oportunidad del IRS, aclarar los beneficios de participar en las Zonas y darle una idea de lo que usted y/o su empresa deben hacer para obtener esos beneficios. Hablando de beneficios, antes de entrar en detalles, le mostraremos esta zanahoria: Súmese a las Zonas de Oportunidad y es posible que termine sin pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital.
Entonces, ¿cómo funciona?
Empecemos por la fuente, el IRS.
El IRS define una Zona de Oportunidad como "... una comunidad en dificultades económicas donde las nuevas inversiones, bajo ciertas condiciones, pueden ser elegibles para un tratamiento fiscal preferencial". Al momento de escribir este artículo, hay alrededor de 8,700 Zonas de Oportunidad y esas comunidades "en dificultades" se pueden encontrar en los 50 estados, además del Distrito de Columbia, Samoa Americana, Guam, las Islas Marianas del Norte, Puerto Rico y las Islas Vírgenes. Para obtener una lista completa de las Zonas de Oportunidad visite este enlace.
Lo que llamó más la atención de las Zonas de Oportunidad desde el otoño de 2018 fue la presentación de las regulaciones del IRS el 19 de octubre que detallan cómo los inversionistas pueden calificar para exenciones de impuestos al invertir en comunidades subdesarrolladas/en dificultades. Al parecer, no todos esperaron a que saliera la normativa. De hecho, antes de octubre, varias grandes firmas financieras ya estaban funcionando con inversiones en Zonas de Oportunidad. Para seguir su ejemplo, esto es lo que debe hacer.
Para invertir en una Zona de Oportunidad Calificada (el nombre completo y formal de las Zonas), usted crea un vehículo de inversión llamado Fondo de Oportunidad Calificada (QOF) que, según el IRS, se establece como sociedad o corporación (las LLC califican también) por invertir en una propiedad elegible ubicada en una de las Zonas. Los aspectos básicos de la creación de su QOF, según el IRS, comienzan cuando su corporación o sociedad elegible se autocertifica al presentar el Formulario 8996, Fondo de Oportunidades Calificadas, con su declaración de impuestos federales.
Hay una advertencia importante con respecto a cómo financia el fondo, por así decirlo.
Tal vez tenga una gran cantidad de acciones de la compañía que están en su punto más alto y desee cobrarlas. O tal vez desee vender una parte o la totalidad de su negocio. En ambos casos, recibirá un impuesto sobre las ganancias de capital. ¿Las buenas noticias sobre la inversión en Opportunity Zone? Solo el dinero de las ganancias de capital se puede usar para crear un QOF. Pero si desea protección fiscal a través de un QOF, debe actuar de manera oportuna.
No más de 180 días después de la venta de sus acciones o negocio, debe colocar las ganancias en un QOF para calificar para las exenciones de impuestos que vienen con la inversión. Y son los siguientes:
- Puede diferir el impuesto a las ganancias de capital sobre el dinero invertido hasta la fecha de venta de la propiedad o 2026, lo que ocurra primero.
- Si vende su propiedad de Opportunity Zone antes de los cinco años, deberá pagar impuestos sobre el monto total de la ganancia diferida, suponiendo que el precio de venta sea mayor que la ganancia diferida.
- Si vende su propiedad de Opportunity Zone después de solo cinco años, obtendrá una reducción de impuestos del 10 por ciento.
- Si vende después de siete años, su reducción de impuestos sube al 15 por ciento.
- Lo mejor de todo es que tenga la propiedad durante 10 años y NO pague impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad. apreciación en su inversión.
¿Cuánto debe invertir?
Entonces, ¿cómo determina cuánto de sus ganancias de capital invertirá en una propiedad de la Zona de Oportunidad? Obviamente, las propiedades que califican para el programa varían en valor y costo. y ubicación Tal vez prefiera una propiedad comercial en el centro de la ciudad que necesite mejoras, tal vez expansión. O tal vez le gustaría una ubicación más "Main Street America" en la lista de 8,700 Zonas de Oportunidad. La elección es suya, al igual que cuánto decide gastar. Pero tenga en cuenta esta regla del IRS:
Después de realizar su compra, también debe invertir en renovaciones el equivalente al valor de mercado del edificio. La buena noticia aquí es que es SOLO el equivalente del valor del edificio. NO incluye el valor del inmueble sobre el que se asienta.
Eso hace que las ubicaciones urbanas sean aún más atractivas, ya que el valor de la propiedad puede ser una parte sustancial del precio total de compra. Las regulaciones de octubre de 2018 del IRS también establecen cuánto tiempo tiene después de que se financie su QOF para completar esas renovaciones: 30 meses.
Si bien los bienes raíces son la forma dominante de inversión en Opportunity Zone, también existen opciones sobre acciones de corporaciones nacionales. Para que su inversión en acciones califique para los beneficios del programa, las acciones deben haber sido adquiridas después del 31 de diciembre de 2017 y, en el momento en que se emitieron las acciones, la corporación debe haber sido un Negocio de Zona de Oportunidad Calificada. Además, durante sustancialmente todo el período de tenencia del QOF, la corporación calificó como un Negocio de Zona de Oportunidad.
También es importante recordar que su inversión en una propiedad de Opportunity Zone es solo eso: una inversión. Al igual que con cualquier inversión, debe esperar recuperar lo que invirtió y obtener una ganancia. Con las Zonas de Oportunidad, mientras usted está invirtiendo su dinero en lo que podría llamarse ubicaciones “más riesgosas”, el gobierno federal ha seleccionado esas ubicaciones para recibir atención especial.
El objetivo es mejorar la comunidad, hacerla más viable, más habitable, lo que, a su vez, solo puede mejorar el valor de su inversión. En otras palabras, es verdaderamente beneficioso para el inversionista, la comunidad y las personas que luchan por una vida mejor.
ejemplo 1
El 2 de enero de 2018, ABC Corp. vende una propiedad a una parte no relacionada y tiene una ganancia resultante de $1 millón, que luego ABC Corp reinvierte en InvestFund, un fondo de oportunidad calificado, el 30 de marzo de 2018. ABC Corp vende su inversión en InvestFund el 2 de abril de 2021, por $1.5 millones. Dado que ABC Corp mantuvo su inversión en InvestFund durante menos de cinco años, su base en la inversión es $0. En su año fiscal 2021, ABC Corp debe reconocer la ganancia diferida de $1 millón así como los $500,000 en apreciación.
ejemplo 2
Suponga los mismos hechos que el Ejemplo 1 anterior, excepto que ABC Corp vende la inversión en 2025. Dado que la inversión se mantiene durante más de siete años, la base de ABC Corp aumenta de $0 a $150,000 850,000, reduciendo así la cantidad de ganancia diferida que debe incluir a $1,000,000 ($150,000 − $500,000). También se deben reconocer los $XNUMX adicionales en apreciación.
| 10% de la ganancia diferida— | $100,000 |
| 5% de la ganancia diferida— | $50,000 |
| $150,000 |
ejemplo 3
ABC invierte $1 millón de ganancia diferida en un fondo de oportunidad calificado el 1 de enero de 2025. El 31 de diciembre de 2026, ABC debe reconocer la ganancia diferida total de $1 millón ($1 millón de ganancia diferida menos la base de $0) aunque la inversión en el fondo haya no ha sido vendido. La base de $0 en la inversión no aumenta porque ABC no ha sido propietaria del fondo durante al menos cinco años. El 1 de enero de 2037, ABC vende su participación en el fondo por $1.5 millones. Dado que ABC ha mantenido la inversión durante 10 años o más, puede optar por tratar la base como $1.5 millones y no se reconoce ninguna ganancia adicional. Si ABC no hace la elección, se considera que su base es de $1 millón (bajo la provisión de ganancia diferida que se reconoció previamente el 31 de diciembre de 2026, base aumenta) y se reconoce una ganancia de $500,000.
ejemplo 4
Suponga los mismos hechos que en el Ejemplo anterior excepto que el valor del fondo ha disminuido a $400,000. ABC no hará la elección del valor justo de mercado y reconoce una pérdida de $600,000 ($400,000 menos $1 millón de ganancias previamente reconocidas).
Las reglas bajo la Zona de oportunidad calificada pueden ser difíciles, así que comuníquese con su asesor fiscal de Prager Metis si tiene alguna pregunta.
