Si posee bienes inmuebles de alquiler, el hecho de que el IRS acaba de emitir el Aviso 2019-7, que aclara la Sección 199A de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, podría beneficiarlo. La aclaración ayudará a determinar si una empresa de bienes raíces de alquiler es una industria o un negocio a los efectos de la sección 199A. Desde el principio, la Sección 199A buscó extender los beneficios de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos a las pequeñas empresas. Proporcionó a los individuos y entidades de flujo continuo propiedad de "comercios o negocios" una deducción del 20% de los ingresos comerciales calificados del contribuyente. La pregunta sin respuesta era:
¿Pueden los bienes raíces de alquiler calificar como un "comercio o negocio"? El 18 de enero de 2019, el IRS respondió: “Sí, se puede”.
Entonces, ¿qué significa esto para ti? En términos del IRS, la aclaración 199A "proporciona un puerto seguro bajo el cual una empresa de bienes raíces de alquiler será tratada como un comercio o negocio". ¿Y qué hay que hacer para echar el ancla en ese puerto seguro? De acuerdo con el IRS, "La empresa de bienes raíces de alquiler debe cumplir con los requisitos del procedimiento de ingresos propuesto", así que echemos un vistazo a lo que eso significa.
El IRS define los bienes inmuebles de alquiler como “un interés en bienes inmuebles mantenidos para la producción de alquileres y puede consistir en un interés en múltiples propiedades”. Entonces, puede tener un socio (s) y puede ser dueño de un edificio o un establo de propiedades, con esta condición del IRS:
Los individuos o las entidades de flujo continuo “deben tratar cada propiedad mantenida para la producción de rentas como una empresa separada, o tratar todas las propiedades similares mantenidas para la producción de rentas como una sola empresa”. Un calificador adicional: "Los bienes raíces comerciales y residenciales no pueden ser parte de la misma empresa".
Entonces, ahora que el IRS considera que su empresa de bienes raíces de alquiler es un "comercio o negocio", ¿qué significa eso en términos de cómo usted corrida ¿tu negocio? Lo más probable es que cumpla con la definición del IRS de un comercio o un negocio, que es "una actividad realizada para ganarse la vida o de buena fe para obtener una ganancia". Y aquí hay un dato interesante del sitio web del IRS: "No es necesario que obtenga una ganancia para estar en un comercio o negocio, siempre que tenga un motivo de ganancia".
Los requisitos de puerto seguro que se deben cumplir para mantener su calificación de "comercio o negocio" y para ser elegible para la deducción de impuestos del 20% incluyen:
- Llevar libros y registros separados que registren tanto los gastos como los ingresos de cada una de sus empresas inmobiliarias de alquiler.
- Realizar por lo menos 250 horas de servicios de alquiler cada año contributivo.
- Llevar registros detallados y actualizados de los servicios prestados.
En cuanto a los “servicios” mencionados en el procedimiento #2, pueden ser realizados por usted, personas que trabajan para usted y contratistas independientes. Si hace los cálculos, 250 horas de servicios equivalen a una hora al día, de lunes a viernes, durante 50 semanas al año. Pero, como se indicó, se deben mantener registros cuidadosos de esos servicios. Los servicios que califican incluyen el mantenimiento, el cobro del alquiler, las gestiones realizadas para alquilar la propiedad, la prestación de servicios a los inquilinos, el pago de los gastos y las reparaciones,
También es importante estar al tanto de las actividades No consideradas horas de servicio, ya que incluirlas en su conteo podría poner en peligro su estado de "comercio o negocio" y, a su vez, su deducción de impuestos 199A del 20%. Las actividades que no califican incluyen la revisión de estados financieros, la organización de financiamiento, la revisión de informes de operación y la adquisición de propiedades. Además, casi cualquier actividad que tenga que ver con mejoras de capital a largo plazo no califica, incluida su planificación, administración y su construcción real.
En cuanto a los registros a los que se hace referencia en el procedimiento n.º 3, incluirían registros u hojas de tiempo que registraran todas las horas y fechas en que se realizaron servicios específicos, una descripción de esos servicios y quién los realizó. La buena noticia es que nada de esto se aplica a los años anteriores al 1 de enero de 2019.
Una vez que determine que califica como un comercio o negocio bajo las reglas de puerto seguro, se le pedirá que adjunte una declaración a la declaración de impuestos que reclama la deducción o que transfiere la deducción. La declaración debe certificar que se han cumplido los requisitos de este procedimiento de ingresos. La declaración deberá hacerse bajo pena de perjurio y deberá estar firmada por el contribuyente o su representante autorizado.
Dicho todo esto, según el IRS, "si una empresa no cumple con los requisitos de este puerto seguro, la empresa de alquiler de bienes raíces aún puede ser tratada como un comercio o negocio para los fines de la sección 199A si la empresa cumple con la definición de comercio o negocio en § 1.199A-1(b)(14).”
Muchos contribuyentes son propietarios de bienes inmuebles en virtud de un contrato de arrendamiento neto triple. Un arrendamiento neto triple requiere que el inquilino o arrendatario pague una parte de los impuestos, cargos y seguros y que sea responsable de las actividades de mantenimiento asignadas a la parte de la propiedad alquilada por el inquilino. Este aviso excluye específicamente los acuerdos de arrendamiento neto triple de la elegibilidad de puerto seguro. También se excluyen los bienes inmuebles utilizados por un contribuyente como residencia durante cualquier parte del año.
Un elemento adicional a tener en cuenta es que al tratar las actividades de alquiler como un comercio o negocio, las entidades inmobiliarias deberán emitir 1099 a los vendedores no incorporados.
Los términos de la nueva "aclaración" 199A que se han presentado aquí son solo aspectos destacados de algo muy complejo, pero algo que debe tener en cuenta. Si está involucrado en el negocio de bienes raíces de alquiler, comuníquese con su experto en impuestos de Prager Metis para analizar si califica para la deducción 199A y qué oportunidades de planificación están disponibles.
